Rapport annuel de l'administrateur provisoire : ce que révèlent les pièces, au-delà des mots « dénigrement » et « opposition »

Le 27 mars 2026, l'administrateur provisoire de la copropriété, Me Sylvain Hustaix, a déposé au Tribunal judiciaire de Pau son rapport annuel de mission. Le document consacre plusieurs pages à ce qu'il appelle une « opposition » de copropriétaires, évoque des « campagnes de dénigrement » et qualifie l'expertise judiciaire en cours de « manifestement détournée ». Six semaines plus tôt, dans un courrier adressé à l'organe disciplinaire des administrateurs judiciaires, il avait été plus explicite encore : ce groupe de copropriétaires « constitue le noyau de l'association LRDV ». Nous republions ici, pièces à l'appui, ce que ces mêmes documents disent réellement — y compris ce qu'ils ne disent pas.

Une expertise judiciaire toujours active, que le rapport oublie de citer parmi les victoires de l'administrateur

Le rapport énumère plusieurs procédures perdues par les copropriétaires opposants : la demande de rétractation de la désignation de l'administrateur, rejetée puis confirmée jusqu'en Cour de cassation ; la demande de fin de mission, rejetée en 2022 puis en appel en 2023. Sur ce terrain, les décisions de justice sont sans ambiguïté et LRDV ne les conteste pas.

Mais une procédure engagée par ces mêmes copropriétaires n'a, elle, pas échoué. Le 2 mars 2022, le tribunal judiciaire de Pau a fait droit à leur demande de désignation d'un expert judiciaire et nommé M. Fabrice Cohéré. Cette expertise a depuis été confirmée à deux reprises par la justice : le 8 novembre 2023, le juge du contrôle des expertises a mis la consignation complémentaire réclamée par l'expert à la charge du syndicat des copropriétaires — malgré l'opposition de l'administrateur provisoire lui-même ; le 18 février 2026, la Cour d'appel de Pau a rejeté l'appel en nullité formé contre l'extension de cette expertise à la commune des Eaux-Bonnes et à l'EPSA. L'expertise Cohéré reste active aujourd'hui.

Cette procédure ne figure nulle part dans la liste que l'administrateur dresse, dans sa réponse au CNAJMJ, des « validations juridictionnelles » de sa mission.

Un précédent que le rapport documente lui-même, et qui contredit son propre récit

Le rapport rappelle, page 15, que le parking de la copropriété a été fermé par arrêté préfectoral le 22 octobre 2021. Ce que le même rapport précise aussitôt après est moins souvent répété : « à la suite de l'annulation de cet arrêté par arrêt du tribunal administratif en date du 25 mars 2025 », c'est un arrêté municipal qui a dû prendre le relais dès le 27 mars 2025.

Autrement dit : une décision administrative contestée par des copropriétaires — pas par l'administrateur — a été jugée illégale par la justice administrative. Ce précédent, documenté noir sur blanc par le rapport lui-même, ne se concilie pas facilement avec l'idée d'une opposition « systématiquement irrecevable ou mal fondée ».

Quant à la formule « manifestement détournée et instrumentalisée » appliquée à l'expertise Cohéré, aucune décision de justice versée au dossier ne vient l'étayer. À l'inverse : chaque contestation formée par l'administrateur contre le déroulement de cette expertise a été rejetée par les juges.

15,5 millions d'euros en 2020, 42,8 millions en 2026 — et ce n'est pas fini

C'est peut-être le chiffre le plus important du dossier. En novembre 2020, le premier expert judiciaire, M. Lafferrairie, chiffrait les travaux de réparation à 15,5 M€ HT. Six ans plus tard, le rapport annuel 2026 retient un tout autre montant, une fois le projet réorienté vers une démolition-reconstruction : « le coût global de l'opération [...] est évalué par l'AMO EGIS à 42,8 millions d'euros toutes dépenses confondues ». Le rapport précise lui-même que ce chiffre ne comprend pas les coûts d'accès à la maîtrise foncière — expertises immobilières, acquisitions, indemnisations, contentieux — qui viendront nécessairement s'y ajouter.

LRDV communique depuis plus d'un an une fourchette de 45 à 50 millions d'euros. Le rapport de l'administrateur ne la contredit pas : il en confirme le socle documenté et y ajoute, sans le chiffrer, un poste de dépense qui existe nécessairement.

Cinq ans pour saisir le préfet, zéro chantier de reconstruction engagé

L'administrateur a été désigné le 7 juin 2019, puis investi des pleins pouvoirs de syndic et d'assemblée générale le 31 janvier 2020. Ce n'est que cinq ans plus tard, en février 2025 — une date que sa réponse au CNAJMJ ne conteste pas — qu'il a saisi le préfet des Pyrénées-Atlantiques pour demander la constitution d'une commission chargée d'élaborer un plan de sauvegarde.

Le rapport documente lui-même, dans sa propre chronologie, qu'à la date de sa rédaction, aucun chantier de démolition-reconstruction n'a commencé. Seule une mesure conservatoire d'urgence — le confortement de la paroi nord — atteint le stade de la consultation d'entreprises. La reconstruction elle-même, chiffrée à 29,8 M€ HT au stade de l'avant-projet détaillé, ne dispose à ce jour d'aucun calendrier ferme.

Qui décide vraiment, techniquement ? Ni la Commission, ni l'administrateur

Le coordonnateur de la commission de sauvegarde, M. René Bresson, a répondu par écrit le 22 juin 2026 à des questions de copropriétaires. Deux de ses réponses méritent d'être largement connues. Sur le pouvoir de décision de la Commission : « La Commission ne peut pas prendre de décisions à la place du syndicat des copropriétaires. » Sur l'origine des études qui recommandent la démolition-reconstruction : elles ont été « réalisées par le bureau d'études Structure et le maître d'œuvre mandatés par l'administrateur provisoire pour le compte de la copropriété ».

Autrement dit, ni la Commission ni l'administrateur ne disposent d'une expertise technique indépendante sur la question centrale du dossier — réparer ou démolir. Les deux s'appuient sur les mêmes prestataires, choisis et rémunérés par la même partie. C'est précisément ce que l'expertise judiciaire indépendante, portée par les copropriétaires demandeurs depuis 2022, vise à mettre en regard.

Ce que cet article ne dit pas

Par souci d'exactitude, il faut être clair sur les limites de ce qui précède. Aucune pièce ne permet d'affirmer que l'administrateur aurait reconnu une inertie personnelle : sa réponse au CNAJMJ affirme au contraire que « l'obstacle identifié est [...] juridique et foncier, non lié à une inertie de la mission ». Le montant de 45 à 50 millions d'euros n'est pas un chiffre du rapport annuel lui-même — c'est l'estimation communiquée par LRDV depuis plus d'un an, que le rapport ne contredit pas mais ne confirme pas non plus explicitement. Et rien dans cet article ne conteste la légalité de la désignation de l'administrateur provisoire, ni les décisions de justice qui l'ont confirmée à plusieurs reprises — LRDV l'a déjà écrit au CNAJMJ. Il ne s'agit pas non plus de mettre en cause une faute personnelle de Me Sylvain Hustaix : cet article porte sur le contenu d'un rapport, pas sur son auteur.

Rappel aux copropriétaires : la copropriété n'était pas endettée avant l'administration provisoire ; les montants évoqués (15,5 M€, 42,8 M€) restent des coûts de travaux prospectifs, pas une dette existante. Aucune décision de démolition, d'appel de fonds correspondant ou d'expropriation n'est prise à ce jour. Ne signez, ne vendez, ne cédez rien dans la précipitation.

Sources citées

• Rapport annuel de mission de l'administrateur provisoire (SELARL FHBX / Me Sylvain Hustaix), 27 mars 2026 — sections 4.5, 4.7, 4.7.2, 4.7.5, 5.3.1, 5.3.2, 5.3.3.
• Requête du Département des Pyrénées-Atlantiques (Me Jean-Michel Gallardo), 4 juin 2019, aux fins de remplacement d'ALTER IMMO.
• Réponses écrites du coordonnateur de la commission de sauvegarde, M. René Bresson, 22 juin 2026.
• Courrier BEC à Me Hustaix, 4 novembre 2021.
• Procès-verbal de l'assemblée générale du parking privé B9, 28 septembre 2019, résolution n° 15.
• Ordonnance du tribunal judiciaire de Pau, 2 mars 2022 (désignation de M. Fabrice Cohéré).
• Arrêt du tribunal administratif de Pau, 25 mars 2025 (annulation de l'arrêté du 22 octobre 2021).
• France Bleu Béarn, « Gourette : l'arrêté de fermeture du parking du Valentin annulé par la justice », 28 mars 2025.
• Communiqué préfectoral du 29 juin 2026 (commission de sauvegarde).