Votre copropriété accumule les impayés, ne peut plus financer des travaux essentiels, ou fait l’objet d’une procédure ? Vous n’êtes pas seul. Le droit français organise une réponse graduée pour les « copropriétés en difficulté ». Voici, expliqués simplement, le mandataire ad hoc, l’administration provisoire et vos droits — et, en fin de page, un espace pour partager votre situation.
Qu’est-ce qu’une copropriété « en difficulté » ?
On parle de copropriété en difficulté lorsque son équilibre financier est gravement compromis, ou qu’elle ne peut plus assurer la conservation de l’immeuble : charges impayées, travaux urgents non financés, dettes. La loi du 10 juillet 1965 (articles 29-1 A à 29-16) prévoit des dispositifs spécifiques, de la prévention au traitement judiciaire.
La prévention : le mandataire ad hoc (article 29-1 A)
C’est l’alerte précoce. Lorsque, à la clôture des comptes annuels, les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles (15 % pour les copropriétés de 201 lots et plus), le syndic doit saisir le juge dans le mois. À défaut, des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix — ou le maire, le préfet, l’EPCI, le procureur — peuvent agir. Le mandataire ad hoc dresse un état des lieux et propose des mesures pour rétablir l’équilibre avant qu’il ne soit trop tard.
Le traitement : l’administration provisoire (article 29-1)
Quand la situation est plus grave, le président du tribunal judiciaire peut désigner un administrateur provisoire. Il peut être saisi par des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix, par le syndic, le maire, l’EPCI, le préfet, le procureur, ou le mandataire ad hoc. L’administrateur reçoit tout ou partie des pouvoirs du syndic (dont le mandat cesse) et de l’assemblée générale, afin de rétablir un fonctionnement normal. L’ordonnance de désignation et les rapports doivent être portés à la connaissance des copropriétaires.
Vos droits en tant que copropriétaire
- Être informé : l’ordonnance et les rapports de l’administrateur doivent vous être communiqués.
- Vous regrouper : dès 15 % des voix, vous pouvez saisir le juge.
- Contester ce qui vous semble irrégulier, avec l’aide d’un avocat.
- Demander une expertise sur l’état du bâti et les responsabilités.
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Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Pour votre situation, consultez un avocat ou votre ADIL (agence départementale d’information sur le logement).
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